Alguns estudos em cidades ocidentais mostram que a base da formaзгo do preзo do solo estб relacionada com a posiзгo dos agentes intervenientes (os proprietбrios do solo, os compradores directos do solo, os indirectos -dos imуveis -ou beneficiбrios finais e os intermediбrios -promotores).
O proprietбrio vende aterra para obter dinheiro para se reinstalar ou para se retirar da actividade e viver dos rendimentos. O promotor compra aterra, equipa e constrуi para aumentar o seu lucro, e revende. A valorizaзгo do solo aumenta. O processo cria uma concorrкncia entre os grupos, pois cada um pretende maximizar o seu lucro.
O comprador revela/se ao mesmo tempo, motor -tem necessidades -e travгo -quer limitar as despesas -do mercado fundiбrio. Num momento favorбvel, os preзos sobem e a urbanizaзгo aumenta, quando a economia se deteriora, a procura baixa e o mercado fica estagnado.
Alguns aspectos do mercado fundiбrio em Moзambique
Segundo a Constutiзгo da Repъblica de Moзambique, aterra й propriedade do Estado. Por isso, segundo a lei, nгo й permitida a venda, concessгo,aluguer, hipoteca ou penhoria da terra.
Estudos empнricos sobre o mercado de terra em Moзambique fazem maior enfoque as бreas peri-urbanas ou rurais. Nessas бreas, o acesso а terra ocorre ou por uma ocupaзгo espontвnea ou por atribuiзгo oficial (Conselho Municipal ou Serviзos de Geografia e de Cadбstro) .
Actualmente, nгo hб uma lei que regule o solo urbano em Moзambique. No entanto, diversas instituiзхes estгo envolvidas na administraзгo e resoluзгo de conflitos de terra nas бreas urbanas. Estruturas administrativas (secretбrios) ao nнvel do bairro interveкm na concessгo da terra, propriedade de heranзa, construзгo e ocupaзгo da habitaзгo, atribuiзгo de terra, problemas ligados а usurpaзгo de terras e reassentamento da populaзгo. Ao nнvel dos municнpios, a Direcзгo de Construзгo e Urbanizaзгo tem a responsabilidade de parcelar e atribuir tнtulos de ocupaзгo de terra. Nas бreas urbanas, apesar dos impedimentos das estrutras municipais quanto as transferкncias privadas da terra, a compra e o aluguer de terra constituem as principais formas de aquisiзгo do solo urbano, aliada ao acesso por heranзa.
Assim, os conflitos de terra urbana surgem geralmente entre as instituiзхes administrativas e os "proprietбrios"3 locais e entre estes e os utentes formais. No primeiro caso, as instituiзхes administrativa queixam-se dos "proprietбrios" por venderem aterra sem a sua permissгo enquanto os "proprietбrios" acusam as instituiзхes administrativas de atribuirem terra а terceiros sem que lhes seja consultado. No segundo caso, os "proprietбrios" procuram impedir os utentes a fazer investimentos numa terra que esperam reaver futuramente.
Alguns levantamentos efectuados por estudantes do curso de Geografia da Universidade
Eduardo Mondlane, mostram que o valor do solo varia apenas em funзгo da procura e da oferta e que o factor localizaзгo exerce determinada influкncia. Alguns "proprietбrios" reportaram que ficaram contrariados por terem atribuido parcelas de terra, gratuitamente, aos familiares mas que agora poderiam obter valores monetбrios com a sua venda: "pois hб muita gente que quer comprar" .
Os "proprietбrios", na sua maioria pertencentes de famнlias de baixo rendimento, vendem
as parcelas de terra, que adquiriram ou por heranзa ou por atribuiзгo do municнpio, sem nenhum investimento que valorize aterra, ao comprador que tem necessidades.
Sгo, fundamentalmente, as necessidades de habitaзгo que influenciam a formaзгo do preзo do solo. Nos ъltimos anos, a procura de terra urbana para construзгo aumentou consideravelmente. As бreas ou bairros perifйricos foram invadidos por habitantes, com rendimentos mйdios ou altos, que se deslocaram da "cidade de cimento" para construirem habitaзхes, "casas de campo" na periferia. Este movimento de citadinos aumentou a procura de parcelas de terra e como consequкncia subiu o preзo das parcelas. Neste processo, ainda nгo foram avaliados os efeitos sobre aterra para agricultura e outras mudanзas ecolуgicas.
No processo de aquisiзгo das parcelas de terra urbana intervкem todas as estruturas administrativas incluindo o "proprietбrio" da parcela. Se a legalizaзгo da ocupaзгo de terra pode ser feita pelas estruturas municipais, o preзo da compra й estipulado (em milhхes de meticais) pelo "proprietбrio" da parcela, a revelia das outras estruturas administrativas; uma prбtica que se justifica porque os "proprietбrios" necessitam urgentemente de dinheiro, mas reconhecem que nгo tкm o direito legal de vender as parcelas de terra.
Neste contexto, o mercado fundiбrio urbano assume caracterнsticas indefinidas decorrentes da falta de uma polнtica de desenvolvimento urbano e de gestгo do solo urbano, por um lado, e pela convivкncia de uma forma de propriedade centralizada com prбticas de uma economia de mercado, por outro. Em suma, o mercado fundiбrio rege-se por normas nгo estruturadas em que cada interveniente procura tirar vantagens. Urge, actualmente, estabelecer mecanismos de utilizaзгo e boa gestгo do solo urbano, segundo os interesses da sociedade racionalmente formulados.
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